2018/09/20(木)
不動産を売却する際の諸経費の内訳って何?あららぎ不動産がご紹介!
みなさんは、不動産を売却する際の諸経費の内訳をご存知でしょうか?
売主としては、売却がスムーズに進むように、いくら経費を用意しなくてはならないか知っておかなければなりません。
今回は、売却の際の諸経費の内訳についてご紹介していきます。
目次
□諸経費の内訳
＊仲介手数料
自身が保有している不動産を売却する際は、売り手と買い手との間に不動産仲介会社が入って契約を進めることになります。
この際に、仲介してくれた対価として仲介手数料が発生します。
基本的に仲介手数料は、売買金額が200万円までの場合、売買金額の5%となります。
200万円以上400万円以下の場合は4%となり、400万円以上の場合は3%となります。
＊譲渡税
自身が保有している不動産を売却した際に得た所得を譲渡所得と言います。
この譲渡所得には、特別に住民税と所得税が課されます。
この譲渡所得は、購入時より安い金額で売却することになった場合は課されません。
＊登記費用
売却する不動産を購入された時に住宅ローンを組んでおられる場合は、土地や建物には抵当権が設定されています。
住宅ローンを組む場合は、購入した住宅を抵当権として設定しますが、建物を銀行に渡す必要はありません。
住宅ローンを組んだ人は、購入した建物に住み続けて借金である住宅ローンを返済していきます。
もし、返済できなかった場合は、金融機関は住宅を競売にかけられます。
こういったことを防ぐためには、抵当権を外す必要があり、その手続きを抵当権抹消登記と言います。
また、売却後に新しい住宅に住み替える場合は、登記簿上の記録を変更する住所変更登記が必要となります。
これらの手続きは司法書士に依頼することがほとんどなので、司法書士に対しての依頼料と上記の手続きにかかる費用を支払う必要があります。
＊印紙代
買い手と売り手との間に必要になる売買契約書には、収入印紙を貼り、割印をして納税します。
印紙代は売買価格によって違うため、注意が必要です。
＊繰上返済手数料
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、一括で返済しなければいけません。
その際にかかるのが、繰上返済手数料です。
繰上返済手数料は金融機関によって異なるので、住宅ローンを借り入れた銀行に問い合わせてみましょう。
□仲介手数料を抑える方法を解説します！
ここまで不動産売却にかかる諸経費をご紹介してきました。
手元に残るお金を大きくするために、出費をできるだけ抑えたいですよね。
そこでここでは諸経費の1つである仲介手数料を抑える方法をご紹介します。
1つ目はハウスクリーニング費用を抑えることです。
ハウスクリーニングをするにも案外費用がかかるものです。
そのため、この出費を抑えることも不動産売却において重要になってきます。
クリーニング費用は人が住んでいる状態で依頼するか、空室の状態で依頼するかによって変わってくることがあります。
大きな家具類を搬出してからクリーニングを依頼すると、費用を抑えられるかもしれませんね。
また、部屋ごとに依頼するよりも、きれいにしたい部屋をまとめて依頼した方が費用が抑えられることが多いです。
クリーニング会社のプランを参考に、納得できる方法で依頼するようにしましょう。
2つ目は不動産が遠方にある場合は交通費を削減することです。
所有している不動産が居住地域から遠い場所にある場合は交通費がかさみますよね。
不動産売却では関係者と直接やり取りする必要があるからです。
しかし、不動産会社とオンラインで打ち合わせすることによって、交通費を削減できます。
時間に余裕がなく、交通費を削減したい方はこの方法を検討してみると良いでしょう。
□不動産売却時に使える特例をご紹介！
税金を抑えられる特例を知っておくと、不動産の売却で利益が出たときに余計な税金を支払わなくて済みます。
マンション売却する際に知っておきたい特例は「3000万円の特別控除の特例」「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」「買い替えの特例」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例」の4つです。
まずは3000万円の特別控除の特例です。
不動産を売却する際、所有していた期間に関係なく譲渡所得から最大3000万円まで控除される特例があります。
ただし、この特例を受けるには以下の条件を満たさなければなりません。
・その不動産に居住していたこと
・売却する2年前までに特例の適用を受けていないこと
・売主と買主が親子や夫婦のように特別な関係でないこと
他にもいくつか条件がありますので、興味がある方は国税庁のホームページを確認してくださいね。
具体的な譲渡所得は、不動産の売却によって得た利益から3000万円を差し引いて金額から計算できます。
3000万円特例が適用されて控除を受けた場合、譲渡所得税が0になることも珍しくありません。
次は所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例です。
売却した不動産の所有期間が10年以上である場合、譲渡所得に応じて軽減税率が適用されます。
この特例は先ほどご紹介した3000万円特例と同時に適用できますので、ぜひ知っておいてくださいね。
次は買い替えの特例です。
マイホームを売却した年の前年から翌年までに新しくマイホームを購入した場合、一定の条件を満たせば譲渡利益に対する課税を先送りにできます。
例えば、1000万円で購入したマイホームを3000万円で売却し、4000万円のマイホームを新しく購入したとしましょう。
この場合、不動産売却によって得た利益は2000万円です。
この金額が課税の対象となるわけですが、特例を適用できれば売却した年分での課税が行われず、新しく購入したマイホームを譲渡したときまで課税が遅らせられるのです。
この特例を適用するのに満たさなければならない条件は以下です。
・所有期間が10年を超えていること
・居住期間が通算して10年を超えていること
・売却価格が1億円以下であること
・譲渡する相手が特別な関係でないこと
最後は特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例です。
こちらは住んでいたマンションの売却で譲渡損失が生じた場合に一定の条件を満たすことで認められる特例です。
この特例の適用を受けるには以下の条件を満たしている必要があります。
・5年以上所有していた
・売買契約を結ぶ前日の段階で住宅ローンが10年以上残っている
この特例を受ける場合には確定申告が必要ですので注意してくださいね。
□土地を分けて売る際の注意点とは？
この記事をご覧になっている方で、広い土地の売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、広い土地を一括で売却しようとすると、どうしても売却価格が高くなり、買い手を見つけるのは困難になるでしょう。
そのような場合には、1つの土地を複数の土地に分割することで売りやすくなる傾向があります。
また、広い土地を全て売却するのではなく、一部だけを売却して資金を得たいということもあると思います。
このように、1つの土地を複数に分割することを分筆といいます。
土地を分筆する際には境界画定測量、境界標の設置、登記所への申請の作業が必要です。
しかし、これらの作業には専門的な知識が求められます。
個人で行うには非常にハードルが高いですので、後々のトラブルを避けるためにも、司法書士や土地家屋調査士のようなプロフェッショナルに依頼するようにすると安心でしょう。
□最後に
今回は、売却の際の諸経費の内訳についてご紹介しました。
売却する際の諸経費には、意外に様々な種類があって驚かれたと思います。
浜松市周辺で不動産売却をお考えの方は、ぜひあららぎ不動産にお問い合わせください。
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