2018/10/26(金)
浜松市の一戸建てに住むあなたへ！いったい我が家の資産価値はいくらあるの？
一戸建てを持っている方は、「私の家の資産価値っていくらなんだろう」と疑問に思ったことはありませんか。
現段階で売るつもりがなくても、自分の家の資産価値を知っておくことは大切です。
今回は、一戸建ての資産価値の計算方法や相場をご紹介します。
また、一般的に言われる資産価値の高い土地や建物の特徴もご紹介します。
□資産価値を決める主な項目をご紹介します！
1つ目の項目は、築年数です。
築年数とは、建物が完成してからの経過年数のことです。
年数が経過していくにつれて、建物は古くなり価値が下がっていきます。
一方で、土地は時間の経過とともに価値が下がることはありません。
2つ目の項目は、耐用年数です。
耐用年数とは、国税庁で決められている建物種別ごとの寿命最大年数のことです。
木造や軽量鉄骨は22年、重量鉄骨は34年、鉄筋または鉄骨鉄筋コンクリートは47年が耐用年数です。
耐用年数を超えたからといって、住居用として十分に使用できるのであれば、売買の対象になり得るでしょう。
□資産価値の相場の考え方をご紹介します！
相場は、公表されている税務資料や土地鑑定資料をもとに算出されます。
公表されている資料の中で、以下のことが相場を計算するために用いられます。
1つ目は、公示価格です。
公示価格とは、国土交通省が不動産鑑定士に依頼して現地調査をし、毎年3月に発表します。
こちらは、建物そのものではなく「土地」そのものの価格に対しての目安となります。
2つ目は、固定資産税評価額です。
国税庁が固定資産税の徴収に使う価格です。
公示価格のおよそ70%を目安に計算され、3年おきに評価の見直しが行われます。
3つ目は、相続税路線価です。
相続時の相続税算出の根拠となる価格です。
公示価格のおよそ80%を目安に取引事例を加味して計算され、毎年7月に公表されます。
□一戸建ての資産価値の計算例をご紹介します！
木造の一戸建ての購入価格が6000万円（建物：3000万円、土地3000万円）と仮定し、実際に資産価値の下落幅を計算しましょう。
以下の式は、築年数によってどれだけ値下がりが起こるかを示しています。
(土地購入価格)＋(建物購入価格)×(耐用年数－築年数)÷耐用年数
まず、築10年の場合を想定します。
そうすると、3000万円＋3000万円×(22－10)÷22≒3273万円が導出できます。
つまり、1年間で一戸建て全体としての価格を「約327万円」下げています。
次に、築22年の場合を想定します。
そうすると、3000万円＋3000万円×(22－22)÷22＝3000万円が導出できます。
つまり、1年間で一戸建て全体としての価格を「約136万円」下げています。
□家の資産価値を築年数や耐用年数以外で測る方法とは？
上記の通り、計算上では、資産価値は築年数や耐用年数から決まります。
しかし、それら以外で測る方法もあります。
その方法を、3つご紹介します。
＊収益還元法とは？
収益還元法とは、家賃相場を用いて資産価値を測る方法です。
家を貸すときに、いくらの収入を得て、いくらの経費がかかるのかが分かれば求められます。
式に表すと、家の資産価値=1年間の純収益÷還元利回り です。
具体的には、15万円で家を貸す場合、1年間（12か月）で180万円の収入が見込めます。
固定資産税を30万円とすると、1年間の純収益は180万-30万=150万円です。
還元利回りを4.7パーセントとすると、不動産の資産価値は150万円÷0.047=3,191万円と計算できるでしょう。
＊取引事例比較法とは？
取引事例比較法とは、周囲の相場を用いて資産価値を測る方法です。
これは、不動産会社が、中古住宅の取引時によく使用する方法です。
過去に売却した家の資産価値を売却額とします。
まず、求めたい家の資産価値に近い過去事例を探します。
そして、求めたい家とその過去事例を比較します。
最後に、両者のうちどちらがどれくらい資産価値が大きいかをおおよそで考えると、資産価値が見えてくるでしょう。
＊原価法とは？
原価法とは、建て直しコストを用いて資産価値を測る方法です。
つまり、この家と土地を再度得るためにはいくら必要かを考える方法です。
求めたいのは現在の資産価値であるため、新築時の価格ではなく、再調達に必要な価格を使います。
式に表すと、以下のようになります。
不動産の資産価値=再調達に必要な価格（時価）=新築時の価格-経過年数による価値の減少と使用による消耗分
□一般的に言われる資産価値の高い土地とは？
ここまでの資産価値とは、築年数や耐用年数などの数字から見た価値でした。
ここからお伝えする資産価値とは、使い勝手の良さや家の外観の良さなどの、数字では表しにくい価値のことです。
それでは、一般的に言われる資産価値の高い土地についてご紹介します。
1つ目は、アクセスのしやすい土地です。
駅・スーパー・学校・高齢者施設・ペット設備が家の近くにあると、資産価値は高いと言えるでしょう。
それから、自動車が無くても徒歩で用事が済ませられるか、自動車での移動がしやすいかも価値に影響があります。
これらすべてが近くになくても、自分や家族にとって必要な設備が近くにあれば、十分価値があります。
2つ目は、地域の将来性がある土地です。
例えば、住みたい地域のランキングの順位が高くなると、家の資産価値が上がりますよね。
他にも、都市計画の地域・新しい駅が開設される地域・新しい商業施設ができる地域などで、資産価値が高くなります。
3つ目は、景観の優れている土地です。
その地域の街並みはどのようなものか、海や山などの自然が美しいかは、資産価値に大いに影響します。
□一般的に言われる資産価値の高い建物とは？
一般的に言われる資産価値の高い土地について見てきましたが、一般的に言われる資産価値の高い建物とはどのようなものなのでしょうか。
ここでは、一般的に言われる資産価値の高い建物についてご紹介します。
1つ目は、基本的な性能がしっかりと備わっている建物です。
基本的な性能とは、柱や梁に使用している素材の耐久性や防水性などのことです。
防犯システムや床暖房などの最新の性能より、基本的な性能がしっかりとある方が、建物として資産価値があります。
2つ目は、間取りや広さが最適な建物です。
リフォームを前提に家を購入するとしても、元から理想の間取りに近い方が良いですよね。
家族構成に合った間取りや広さがあれば、資産価値の高い建物と言えるでしょう。
3つ目は、風や光の入りやすい建物です。
風や光が充実しているか否かで、快適な生活が送れるかが決まると言っても過言ではありません。
一度建設すると窓の大きさや位置は変更しにくいため、この点における資産価値の高さは建設段階で決まります。
ただし、住み始めた後、近くに高い建物が建つと、その充実度が変わるかもしれないことに注意しましょう。
4つ目は、リフォームのしやすい建物です。
住む人やその人の年齢によって、建物が住みやすいかどうかは異なります。
そのため、スケルトン・インフィル住宅（建物の構造が、住居設備と分離している住宅）のように、住む人に合わせて家の中を柔軟に変化させられることが大切です。
トイレや浴室などのリフォームがしやすく、廊下に手すりが付けやすいと、その建物は資産価値が高いでしょう。
□まとめ
今回は、家の資産価値についてご紹介しました。
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