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2018/12/13(木)

相続した不動産を売却する方法とは？

「亡くなった父の土地を相続登記せずに放置している。」
「親から不動産をもらい受ける予定だが、売却したい。」

このような不動産の悩みを抱えている方は少なくありません。
確かに、相続登記・名義変更・不動産売却と聞くと、
「面倒くさいし、やらなくても大丈夫では？」
と思われる方もいるでしょう。
しかし、相続登記の手続きを知らずに損をしている可能性があります。
そこで、今回は、相続した不動産の登記を変更して売却する方法をご紹介します。

相続登記をして名義変更

□相続登記をして名義変更
相続後に不動産を放ったままにしてしまうと、固定資産税を払い続けることになります。
相続登記で名義を書き換えて不動産を売却することで、このような損を防ぐことが可能です。

まずは相続登記に必要な書類と費用から見ていきます。

登録免許税（資産評価額×0.4%）
登記簿謄本代（600円）
各種書類取得料（地域によって異なります）

これらの書類を収集し作成した後、法務局へと提出して登記申請をします。
最低でも10日ほどで名義変更が可能です。
ここで気をつけなければならないのは、遺産相続した人数です。
複数人がその不動産を相続している場合は、遺産分割の協議をする必要がある上に、用意するべき書類も異なります。
このような書類の準備・作成に不安が残る方は、司法書士に依頼した方が、円滑に登記申請を進められるでしょう。

ここに加えて、不動産の相続登記には3種類あることも挙げていきます。
相続登記を行う上で、その不動産の分け方を決めなければいけません。
それでは順番に見ていきましょう。

1.　遺言通りに分ける場合
その不動産の分け方を亡くなった方が遺言書で指定していた場合、それに従います。
遺言書通りに相続する場合、法定相続人をすべて確定させる必要が無いため亡くなった方の戸籍謄本(出生から死亡まで)を提出する必要がありません。

2.　遺産分割協議によって分割する場合
遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産の分け方を話し合います。
ここで大切なのは、法定相続人を全員確定させる必要があるということです。

もしこの遺産分割協議後に新たな法定相続人が出現した場合、協議がやり直しになる可能性があります。
また、もし遺言書があったとしても法定相続人が全員同意すれば、遺産分割協議を行えます。

この遺産分割協議は、必ず対面で行わなければならないものではなく、オンラインで行ったり電話やメールでも可能です。
そして、ここで決まった内容を遺産分割協議書にまとめておきましょう。

3.　法定相続分通りに分ける場合
法定相続分は民法で定められているもので、もし法定相続人が複数いる場合は「共有」となります。
法定相続分の例として、このようなケースがあります。
・妻、子ども1人：妻2分の1、子ども2分の1
もし子どもが2人になると、4分の1ずつとなります。

この分け方は、遺産分割協議が不要であるためかなり手間が省けますが、いくつかデメリットがあります。

デメリットの1つ目は、相続した不動産の売却の際は共有者全員の同意が必要であることです。
あくまでも共有財産なので、法定相続分を相続している全員が所有しているという認識になります。
そのため、同意を得られなかったり同意を得るまでに時間を要したりする可能性があるでしょう。

デメリット2つ目は、相続が続くと権利が複雑化して誰の同意を得ればよいかわからなくなってしまう点です。
法定相続分で分ける相続を続けていると、途中から誰の許可を得れば良いのかが不明瞭になり、ここでもさらに時間がかかります。

これら2つのデメリットより、この方法での相続登記は多くありません。

□不動産を相続した際に知っておくべきポイントについて

不動産を相続する上で、相続の仕方や相続した後について知っておいた方が良いことがあります。
例えば相続人が2人以上いる場合はどう分ければよいか、不動産を相続しても使わなければ多くのメリットがあるという点が挙げられます。
一緒に見ていきましょう。

＊相続人が2人以上いる場合の分け方について

土地や建物などの不動産は、中々個数や数値で分けにくいですが、相続するとなるとどうにかして分けなければいけません。
そこで分け方のレパートリーを知っておけば、いざという時に適切な対処ができますよね。

・現物分割
こちらの方法は、不動産自体を普通に分けるものです。
土地の場合だと区画ごとに分筆して(分けて)、それぞれを所有することが可能です。
ただし、分筆した土地を売却する際に買い手が見つからない可能性があることに注意しましょう。

・共有
こちらは先ほどもご紹介した内容になりますね。
売却の際は共有者全員の同意が必要になるのがデメリットになってしまいます。

・代償分割
代償分割とはある人が不動産を相続し、他の相続人に金銭を支払うものです。
例を挙げると、姉が2000万円相当の一戸建てを相続し、妹が1000万円の現金をもらうというものです。
しかしこの方法は、不動産の時価がわかりにくいのと、現金を用意するのが難しいというデメリットを孕んでいます。

・換価分割
こちらの方法は、いったん不動産を売却してお金に換えてから、そのお金を相続人同士で平等に分ける方法です。
お金というわかりやすい基準で分割できるので、トラブルも少なく最も平等で納得のしやすい分割方法でしょう。

□不動産の売却依頼
次に、不動産会社に売却を依頼します。
不動産会社が仲介役として買い手を探してくれます。
専任媒介契約と一般媒介契約がありますが、営業努力が報われやすい前者の方が早く買い手が見つかりやすいです。
成約した場合、仲介料として、売却代金×3%が不動産会社に支払われます。

□相続した不動産の売却における注意点について

相続した不動産を、いずれは売却しようとお考えの方もいらっしゃると思います。
そんな時の注意点を一緒に見ていきましょう。

1.　共有名義の不動産は共有者全員の同意が必要
こちらは何度も繰り返しになりますが、重要なので注意しましょう。
共有者同士で必要な同意は、「売ること自体の同意」、「売却価格の同意」です。
特に売却価格は、あとからトラブルにならないように入念に話し合いましょう。

2.　売却期限は極力3年以内がおすすめ
なぜ3年以内かというと、相続した不動産に利用できる特例の使用期限が3年が目安になっているからです。
主に2つの特例があります。

・取得費加算の特例
・相続空き家の3000万円特別控除

これらの特例が使用できる期間として3年前後のリミットが設けられているので、基本的には3年以内の売却を目指すことをおすすめします。

□不動産の引き渡し
最後に、不動産を引き渡すのですが、所有権移転登記の登記変更料に加えて譲渡税がかかってしまうのをご存じでしょうか？
相続譲渡税は、売却利益に対して約20%かかるのですが、亡くなった方が生前に対象の不動産を購入した価格の方が高い場合は払わなくても大丈夫です。
その他にも様々な特例が認められており、譲渡税の減額できる可能性があるので、不動産会社に相談してみましょう。

不動産の引き渡し