2018/12/09(日)
不動産売却時にかかる税金の種類は？
不動産売却と聞くと、
「まとまった現金が手に入る」
と真っ先に考えてしまいがちですが、実は不動産売却には税金がかかるということをご存じでしょうか？
その税金には数種類あり、払う必要のない税金を把握しておかないと、損をしてしまうかもしれません。
ここでは、不動産売却の際にどのような種類の税金がかかるのかを紹介していくので、ぜひ資金計画の参考にもしてください
□必ず払わなければならない税金
＊登録免許税
不動産を第三者に売却した際には、所有権移転登記（名義変更）をしなければならず、この税金はその名義変更にかかる代金と考えましょう。
＊印紙税
不動産売買契約書を貼る紙に対しての税金です。
一般的な住宅(1000万～5000万円)で2万円かかります。
□売却益が出たときに払う税金
不動産を売却した金額が、その不動産を取得したときの値段よりも高かった場合に払う税金です。
＊譲渡所得税：利益にかかる所得税です。
＊住民税：こちらも、利益によって税率が変化する住民税です。
まず、売却益である譲渡所得を計算します。
計算方法は以下の通りです。
譲与所得＝売却価格―（購入価格＋売却の諸費用＋購入の諸費用）
購入価格が分からなかった場合は、売却価格の約5%となり、「概算取得費」と言われます。
売却の諸経費には仲介手数料や印紙・広告代金を含み、購入の諸経費には、不動産取得税や登録免許税、登記手数料などが挙げられます。
次に、譲渡所得税の税率を、先ほどの計算で出てきた数字にかけ算して下さい。
ここで気をつけなければならないのは、譲渡所得税率は5年おきに更新されるということです。
譲渡所得税率とは、その不動産をどのぐらいの間所有していたかで決まる税率です。
譲渡所得税・住民税ともに、短期の税率は長期の約2倍もかかります。
前の所有者の所有期間も含まれる場合があるので、詳しいケースを不動産会社に尋ねてみてください。
ちなみに、所有期間が5年以内だと短期に入ります。
□所得税と住民税について
上記の内容に対して、もう少し詳しく所得税と住民税について見ていきます。
改めてですが、不動産を売却した際に得られる譲渡所得も、所得として所得税及び住民税の対象になっています。
一般的な給与所得や一時所得、事業所得などは「総合課税」という1年間の所得の総額から税額を算出する方式です。
しかし、こうした所得とは異なり、不動産における譲渡所得は「分離課税」という課税方式であるため、切り分けて算出する必要があります。
ちなみに、譲渡所得を算出するための税率は、売却した年の元旦現在でその不動産を所有していた期間によって以下の3つに分類できます。
・所有期間が5年以下は短期譲渡所得に分類され、その税率は39.63パーセントです。
内訳は「所得税30パーセント・復興特別所得税0.63パーセント・住民税9パーセント」です。
・所有期間が5年超は長期譲渡所得に分類され、その税率は20.315パーセントです。
内訳は「所得税15パーセント＋復興特別所得税0.315パーセント＋住民税5パーセント」です。
・所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例の場合も長期譲渡所得に分類され、譲渡所得6000万円以下の部分が14.21パーセントです。
内訳は「所得税10パーセント＋復興特別所得税0.21パーセント＋住民税4パーセント」です。
・譲渡所得6000万円超の部分の税率は20.315パーセントです。
内訳は「所得税15パーセント＋復興特別所得税0.315パーセント＋住民税5パーセント」です。
□固定資産税が上がってしまう場合について
ここからは、固定資産税が上がってしまう2つの場合について説明していきます。
＊住宅が建っていない場合
固定資産税が課される対象は元旦現在の所有者です。
従って、元旦にその固定資産である家や土地がどのような状況なのかによって固定資産税への影響が変化します。
そのため、仮に売却のためと言って元旦以前の年末に物件の取り壊しをおこなってしまうと、住宅用地の特例が適用されず、固定資産税の課税額を引き上げてしまいます。
また、売却ではなく、建て替えの場合においても、元旦で更地状態だった場合、原則として特例が適用されませんが、市町村に申告し、一定の条件を満たすことで特例を継続していられる可能性があります。
＊空き家のままにしている場合
簡単に述べると、特定空き家に指定されると固定資産税が上がってしまいます。
それは、近年、空き家問題が指摘されるようになってから、平成27年の「空き家対策特別措置法」通称「空き家法」が施行されたことが大きな影響を及ぼしています。
基本的には、空き家をそのままにして、住宅用地の特例を受けたままにしておくことで固定資産税の節税に繋がります。
しかし、放置の環境が悪く、倒壊のように著しく保安上の危険性が高い状態であったり、シロアリ、カビ等の著しく衛生上有害となる恐れがみられる状態であったりした場合は、「特定空き家」に指定されてしまいます。
この特定空き家になると固定資産税が上がる仕組みになっているのです。
□不動産売却｜税金の控除はあるの？
ある一定の条件を満たせば、上で紹介した各種税の控除が受けられるかもしれません。
例えば、売却予定の不動産が居住用で、譲渡する相手が親子等の特別な間柄でない、かつ過去2年間に特別控除を受けていない場合、最大3000万円の控除を受けられます。
□特例について
上記の内容に加え、納税額を軽減できる2つの特例についてより詳しく見ていきます。
＊マイホームの3,000万円特別控除
こちらの特例に関しては、一定の条件を満たした場合において居住期間の長さと関係なく、その時発生した譲渡所得が最高で3,000万円までの控除を受けられます。
その条件は6つあります。
1つ目は、居住用不動産、つまり自宅として利用してきた不動産を売却していることです。
自宅以外の目的で所有している不動産は該当しません。
2つ目は、売却した年の2年前から自宅の買い替えや交換の特例の適用を受 けていないことです。
前年度に、前述した特例の適用を受けてしまっていては該当しません。
3つ目は、上記同様売却した年の2年前から本特例や損失に関わる特例の適用を受けていないことです。
4つ目は、売却した自宅が、例えば、売却時よりまでに収用の特別控除のような、その他の特例の適用を受けていないことです。
5つ目は、売却しようとしている不動産が災害によって滅失した家屋であれば、その敷地に居住しなくなった日から3年目を経過する日を含む年の大晦日までに売却することです。
6つ目は、買主と売主の両者間の関係性が、夫婦や親子のような売却時に既に生計を共にしている親族や、売却後に同居して生計を共にする親族、内縁関係、特殊な関係の法人であるなどの、特別な関係でないことです。
以上6つに加え、居住していた自宅や居住しなくなった自宅を取り壊してしまった場合は、次の2つの要件も共に満たしていなければ控除は受けられません。
1つは、自宅を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡契約が結ばれ、居住しなくなってから3年目を経過する日を含む年の大晦日までに売却することです。
もう1つは、自宅を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場のようにその他のことに利用していないことです。
以上全ての条件を満たしており、譲渡所得が3,000万円以内であった場合、譲渡所得税の発生がなくなる場合があります。
＊所有期間が10年越えの場合の軽減税率
譲渡所得にかかる税率に軽減税率が適用される場合があります。
それは、上記の3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得がプラスになり、自宅の所有期間が売却した年の元旦現在で10年を超えていた場合です。
こちらの特例は上記の長期譲渡所得の部分で紹介した通りです。
□まとめ
4種類の税金、そして控除についても少しご説明いたしましたが、いかがでしたか？
「もっと具体的にいくらかかるか知りたい！」という方は、ぜひお近くの不動産会社に相談してみてください。
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