2018/11/19(月)
抵当権がある不動産の売却方法についてご紹介します！
一戸建てやマンション、土地等の不動産を購入する際、住宅ローンをご利用される方がほとんどです。
しかし、何らかの事情で、住宅ローンが残っているまま、つまり抵当権が付いたままで、不動産を売却しなければならない方もいらっしゃいます。
「でも抵当権のある物件なんか買い手がつくのだろうか？」
そんな不安を解消すべく、今回は、抵当権の残ったままの不動産を売却する方法について紹介していきます。
□売却のためには抵当権を外す
結論から言うと、抵当権がある不動産は買い手を見つけるのは非常に困難でしょう。
そもそも抵当権とは、借り入れ先の金融機関が、住宅ローンの担保として設定している権利です。
抵当権がある不動産を購入してしまうと、元々の持ち主が住宅ローンを払わなかった際に差し押さえられてしまう恐れがあるので、買い手がつきにくいのです。
よって、まずは抵当権を抹消する必要があります。
□抵当権を外す方法
抵当権を抹消する方法はただひとつ、住宅ローンを完済することです。
とは言っても、住宅ローンを一括で返すのは至難の業です。
そこで、オススメするのが、一旦その不動産を不動産会社に買い取ってもらい、その売却費でローンを返す方法です。
確かに、仲介よりも売却価格は低くなる可能性がありますが、仲介料金もかからない上に、買い手を探す必要がないので、早く現金化できます。
ローンを返すことができれば抵当権は外れて、不動産会社も第三者に売却しやすくなります。
□ローンが完済できない場合
では、売却したお金でもローンを完済できない場合はどうすればよいのでしょうか？
このような状況のことをオーバーローンといい、まず債権者である金融機関に対して抵当権抹消の交渉をする必要があります。
「1人で交渉なんかできない。」という方もご安心ください。不動産会社や不動産コンサルに依頼すれば、交渉を代行してくれます。
債権者にとって、競売にかけるよりは抵当権を抹消して任意売却してもらった方が返ってくる額は多くなるので、双方にメリットがあります。
また、任意売却の場合、月々に少額ずつ返済していけば、その家に住み続けられる可能性もあります。
□抵当権抹消登記の流れについて
ここでは、どのような手順で抵当権抹消登記を行うのかご紹介します。
まず、必要な書類を集めます。
抵当権抹消登記には、弁済証書、登記済証もしくは登記識別情報、登記事項証明書、委任状が必要です。
これらの書類は金融機関で交付してもらえます。
委任状、弁済証書は再発行ができますが、他の書類は再発行できないため注意しておきましょう。
再発行のできない書類は、本人確認情報の作成や事前通知制度によって手続きが可能です。
しかし、費用と時間がかかるため、まずは、失くさないように気を付けましょう。
次に、法務局へ連絡をします。
どこの法務局でも手続きができるわけではないため、管轄の法務局を調べておく必要があります。
抵当権抹消の手続きは、対象となる不動産があるエリアの法務局で行われます。
また、法務局によって手続きの詳細が異なるため、事前に手続きしたいことを相談しておくとよいでしょう。
次に、抵当権抹消登記申請書類を準備します。
登記の目的や、原因、抹消する登記、そして権利者情報など、法務局の抵当権抹消登記申請書類の記載例を参考にして書類を準備すると良いでしょう。
最後に、管轄の法務局に書類を提出すれば完了です。
窓口での提出だけでなく、郵送での提出も可能です。
しかし、窓口で提出すると担当者に確認をしてもらえるため不備をなくしやすいです。
また、印鑑を捺印する部分があるため、印鑑を忘れないようにしましょう。
提出をした後は法務局で審査が行われて、登録完了証を受け取れば手続きが完了します。
この手続きは自分で行っても、専門家に依頼をしてもよいです。
初めてで不安を感じる方は、司法書士に依頼をするとよいでしょう。
依頼費用は1万円から2万円程度となります。
費用を抑えたい方には、自分で対応することをおすすめします。
□抵当権がある不動産を売却する方法について
抵当権のある不動産を売却する方法として、任意売却について解説します。
借入金を返済できない場合や自己破産の手続きをした場合など、住宅ローンの返済を続けられない場合に行う売却を任意売却といいます。
住宅ローンなどの借入金を返済できなくなってしまうと、不動産が競売にかけられるなどして売却をされてしまいます。
競売とは、オークション形式で売却を行う方法です。
競売では安価で売却されてしまうことが多く、それにかかる手数料を自分で捻出する必要があるのです。
そのため、競売は債権者にとっても所有者にとってもデメリットの多い方法です。
一方で、任意売却は債権者の同意を得られれば、市場価格に近い金額で売却をできます。
債権者も回収数金額が大きくなるのです。
所有者も売却に借入金が残っても分割での返済ができたり、仲介手数料の費用を売却益から差し引けたりすることもあります。
このように、競売よりも任意売却をする方が双方のメリットが大きくなります。
一度、競売を始めてしまうと任意売却をすることが難しくなるため、注意しましょう。
ローンが滞納中であっても、まずは任意売却を検討することをおすすめします。
ローンや借入金の残高によっては、通常の売却ができる可能性があったり、任意売却の戦略が立てやすくなったりします。
□相続した家に抵当権がついていた場合について
不動産を相続したら、抵当権がついていたということもあるかもしれません。
抵当権は不動産の相続によって消滅するわけではなく、物件に抵当権が付いている場合は一緒に引き継がれてしまうのです。
また、借金も相続の対象となり被相続人が借金をしている場合には借金も相続されてしまいます。
相続後に借金の返済が滞ると不動産を競売にかけられてしまう可能性もあります。
では、抵当権のついた 不動産を相続した場合はどうしたらよいのか解説します。
まず、相続した不動産の抵当権を抹消しましょう。
借金を完済すれば自動的に抵当権が消えるわけではありません。
借金を完済させたら、抵当権を抹消するための手続きを行う必要があります。
また、抵当権のついた不動産であっても相続税がかかることに注意しましょう。
抵当権がついていても、不動産そのものには影響がないため課税対象となります。
また、債務は相続人全員に返済義務があります。
そのため、不動産を相続していない相続人も返済しなければならなくなります。
そのような場合は、不動産を相続した人にだけ返済義務を変更できるため、金融機関に相談をしましょう。
次に、相続放棄をしましょう。
債務額が相続財産よりも多額であれば、相続放棄することをおすすめします。
相続することでマイナスとなってしまう場合に相続を辞退することを、相続放棄といいます。
ただし、相続放棄には期限があり相続することを知った日から3か月以内と決められています。
他にも限定承認する方法もあります。
まず、抵当権にかかる借金がいくらあるのかを確認してから不動産査定をして今後の動きを考えましょう。
□まとめ
抵当権がある不動産の売却方法について解説してきましたが、いかがでしたか？
「抵当権抹消の手続きは複雑で面倒くさい」という方は司法書士に相談してみるのも
良いかもしれません。
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