2018/09/12(水)
不動産を売却する際の一般契約と専任契約の違いを詳しく説明!
自身が保有している不動産を売却する際に、価格はいくらで売り出すか、広告はいつどのような手法で行うかなどについて、売主と買主との仲介役を取り持つのは不動産業者です。
そこで、不動産を不動産業者の助けを借りながら売却する際に、重要になってくるのが媒介契約です。
媒介契約とは、売買時に不動産会社から自分が受ける仲介のサービス内容とその対価である手数料を明確にした契約です。
媒介契約には一般契約と専任契約がありますが、二つの契約内容を明確に理解しており、違いが分かっているという方はそれほど多くありません。
そこで今回は、二つの契約について詳しくご紹介していきます。
目次
□一般契約
＊一般契約とは
一般契約とは、不動産の売主が複数の不動産会社に同時に依頼できる媒介契約のことを言います。
つまり、一つの不動産会社に依存する形ではないということです。
もちろん、仲介手数料を支払うのは売買を成立させた会社のみです。
また、自分が売却する不動産の販売に関する進歩状況の報告義務はないため、販売価格や調査についてはその会社の考えのみが反映されます。
一般契約のメリットとしては、同時に複数の不動産会社に依頼するため、業者同士で競争意識が働き、売却が早期に期待できます。
デメリットとしては、自分が同時に依頼している全ての不動産会社とそれぞれコンタクトを取る必要があるため大変手間がかかります。
＊どのような物件の売却に向いてるのか
なかなか買い手が見つかりにくい物件の際は、日本全国から買い手を探すことが必要になってきます。
複数の不動産会社に依頼するため、売却する不動産の情報が拡散される範囲やスピードが早い一般契約が向いています。
□専任契約
＊専任契約とは
一般契約とは違い、依頼する不動産会社を一社に絞る契約のことを言います。
ほぼ同様の契約に専属専任契約という方法があります。
この契約は、不動産を介する必要がない親戚に売却するときでも、専属専任契約で依頼した一社で手続きする必要があります。
ただ、専任契約の場合、自分で見つけてきた知人や親戚相手に売却する際は、依頼した不動産会社を通さず、仲介手数料を払うことなく手続きを進められます。
また、販売に関する進歩状況の報告は2週間に1回文書で行われます。
メリットとしては、依頼する会社を一本化できるため、コンタクトがスムーズにできます。
また、一般契約と比べ、一社だけに依頼しているので、広告宣伝活動に関しても多くの費用をかけてくれ、高額で売却が期待できます。
デメリットとしては一社しか依頼できないので、依頼する会社の相性が悪い時に売却活動に大きく影響します。
そのためにも、慎重な会社選びが重要になってきます。
＊どんな物件が向いてるのか
たくさんの時間をかけてでも、高額で売却したい物件の場合は専任契約がおすすめです。
上記でもご紹介しましたが、一般契約と比べ、専任契約は一社だけに依頼しているので、広告宣伝活動に関しても多くの費用をかけてくれます。
そのため、売り急がずに高額で買い取ってくれる相手が見つかるまでじっくり探すことが可能です。
□あなたにおすすめの契約について
ご自身にとって一般契約と専任契約のどちらの方が向いているのかわからない方も多いのではないでしょうか。
この項では、2つの契約の特徴を踏まえた上で、見極める方法をご紹介します。
不動産を売却する際の不動産と結ぶ契約のことを媒介契約といいます。
媒介契約の選択は、価格や売却の流れに影響するため、不動産の価値や売れる時期を左右する要素です。
そこで、物件パターン別にどちらがお勧めの契約かについて解説します。
まず、一般媒介についてです。
比較的新築で、人気物件であった場合は、この契約方法の方が良い条件で売却できる可能性が高いです。
例えば、駅チカ、住みやすいランキング常連の街、人気マンション、人気の学校区内、築5年以内の築浅物件というパターンだと一般媒介契約がおすすめの物件パターンです。
人気物件であるが故に、複数の不動産会社の間で競争も起きるため、好条件で売却することが期待できます。
次に、専任媒介についてです。
築年数が比較的経過しており、希望金額が定まっている場合は、こちらの契約方法にすると良い条件で売れる傾向にあります。
例えば、駅から遠い物件、郊外のマンション、郊外にある築5年以上の一戸建て、希望金額があるというパターンであればこちらの契約をおすすめします。
一社のみと契約するため、その分手厚いサポートが期待できます。
信頼できる会社を選ぶことでよい条件で売却することができます。
また、希望金額が定まっている際も専任媒介に向いています。
メリットとしては、不動産1社としっかり価格を話し合って決めることで、その値段で売るための売却活動を行うことができることでしょう。
□一般媒介と専任媒介のどちらがおすすめかについて
2つのどちらがおすすめかということになると、基本的には、専任媒介がおすすめです。
なぜなら、レインズの登録や販売活動の報告義務があるため、売主が販売活動の全容を把握できるからです。
この契約は3ヶ月間が基本であるため、契約期間後に他社に取られたくないという同期から専属専任と同じ頻度の毎週報告をくれる専門業者も最近は増加傾向にあります。
3ヶ月以内に、なんとしても不動産会社は契約を成立させて、仲介手数料をとりたいため、集中した広告活動をしてくれるでしょう。
また、レインズへの登録が7日以内になるので、媒介契約後最初の1週間は自社の顧客を優先して案内することができます。
売主と買主の仲介をすることでその仲介手数料を目的に活動的に動いてくれます。
人気物件であれば一般媒介契約も競争原理が働きやすくなるため短期的に早期契約を望むのであれば一般媒介契約の方が良い場合もあります。
一般媒介だから家を売りづらいということはありませんが、レインズへの登録義務がないことから、物件情報が囲い込まれてしまった場合のリスクを考える必要はあるでしょう。
□契約を結ぶ際の注意点について
この項では、媒介契約を結ぶ際の注意点について解説します。
媒介契約を結ぶ際の注意点は、大きく分けて3つあります。
1つ目は、媒介契約の解約条件を事前に知っておくことです。
状況や不動産との折り合いがなかなか合わない時は、解約する選択を選ぶことも大切です。
この契約方法であれば解約はいつでもできます。
また、解約する方法も簡単で、電話一本で完了できます。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合も解約自体はできますが、違約金がかかってしまうことが多いです。
基本的に3ヶ月という短い期間で契約していることがその理由です。
媒介契約書の中で広告・宣伝費の取り扱いについて、途中解約のペナルティが書かれていれば、それまでにかかった広告費や宣伝費を支払わなければならないこともあるので事前の確認が必要不可欠です。
2つ目は、物件が売れない場合の対策を考えておくことです。
媒介契約を締結してから3ヶ月以内に売却できるように計画を組むことが大切です。
1度で複数の不動産会社に連絡を取れる一括査定を利用すると効率よく進めることができます。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約で売れなかった場合は、一般媒介契約に変更することも対策の1つです。
3つ目は、セカンドオピニオンを取ることです。
不動産の売買契約の契約書には、見慣れない言葉が多くて何度読んでも理解できない部分がある方も多いです。
そのような場合は、曖昧なまま契約せずに、専門家に相談することをおすすめします。
客観的に契約書を見てもらい、不利な条件になっていないか確認してもらいましょう。
相談する場合には、売買経験が豊富な不動産業者や、リーガルチェックとして弁護士に聞いてみると良いでしょう。
売主・買主ともに、契約内容に納得できるものにするために、積極的な姿勢で契約に臨みましょう。
ここまで不動産を売却する際の2つの契約の違いについて詳しく解説しました。
契約を結ぶ際の注意点や、それぞれの違いに関してのご理解をいただいた上で、ご検討よろしくお願いいたします。
□最後に
今回は、一般契約と専任契約についてそれぞれ詳しくご紹介しました。
それぞれの特徴を把握しておくことで違いが分かり、不動産を売却するときにどちらの契約が良いのか判断できます。
また、初めての不動産売却をお考えの方はぜひ、あららぎ不動産にお問い合わせください。
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