不動産を売却するなら専任？一般･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

不動産を手放すとき、買取と仲介の2つの方法があります。
この記事では、不動産の仲介を前提に売却方法を考えていきます。
仲介は、不動産会社と媒介契約を結ぶところから始まります。
不動産会社を仲介した契約には数種類あり、今回の記事では契約の種類ごとの説明とその違いについてご紹介します。
ぜひお役立てください。

□そもそも媒介契約とは？

はじめに、専任媒介契約・一般媒介契約・専属専任媒介契約について説明をする前に、媒介契約について理解を深めましょう。
そもそも媒介契約とは、不動産の売却を不動産会社に依頼して、物件のPRや買主への斡旋を行ってもらうことです。
媒介契約の期間は、3ヶ月と決まっています。
3ヶ月を過ぎた後、媒介契約の継続を希望する場合はその都度更新をします。

ここで、コンピューターネットワークシステムであるレインズについてご紹介しておきましょう。
レインズとは、全国各地の不動産会社が、レインズに登録されている物件情報を見られる仕組みです。
不動産会社は売却希望が出された物件の情報を仕入れるため、売主はより売りやすく、買主はより買いやすくなる登録システムです。
専任媒介契約・一般媒介契約・専属専任媒介契約にはそれぞれレインズの登録義務の有無が異なるため、この後にご紹介します。

それでは、3種類の契約について順に見ていきましょう。

＊専任媒介契約についてご紹介します！

専任媒介契約とは、不動産会社のうち一社だけに営業活動を依頼する契約です。
依頼した唯一の不動産会社が自社のお客様に対して営業をするだけでなく、その不動産の契約を結んでいない他社への営業も行い、営業報告が2週間に1度行われます。
また、自分で買主を探すことが認められています。

専任媒介契約のメリットは、1つの不動産会社が取引に関する商談の状況を管理しているので、売主は情報を把握しやすくなることです。
また、他の会社に掲載していない不動産のため、物件宣伝をしっかりしてもらえます。
さらに、レインズ登録は、契約を結んだ日から7日以内に行う義務があります。
売却予定の不動産の情報を全国に広げられるため、買主を早く見つけられる確率が上がるでしょう。

専任媒介契約のデメリットは、完全に1つの不動産会社に依存しているため、うまくいかなかった場合に売主に対して損が集まりやすくなっていることです。
また、契約期間内に別の不動産会社に依頼しようと考え、途中契約をした場合、違約金を請求される恐れがあります。

＊一般媒介契約についてご紹介します！

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に営業活動を依頼する契約です。
契約時に他社との契約について明らかにする必要があるほか、不動産会社には営業報告の義務は無いため、自ら問い合わせる必要があります。
また、自分で買主を探すことが認められています。

一般媒介契約のメリットは、自分の持つ不動産についての情報が広く行き渡ることです。
また、レインズ登録が義務化されていないため、不動産を売却予定であることを知られたくない方にとっては、一般媒介契約が適しています。

一般媒介契約のデメリットは、不動産会社は、専任媒介契約の物件を優先しがちになることです。
そのため、他社と契約をしている物件に費用をかけて営業しなくなる可能性があります。

＊専属専任媒介契約についてご紹介します！

専属専任媒介契約とは、不動産会社のうち1社だけに営業活動を依頼する契約です。
基本的には、専任媒介契約に似た契約です。
専任媒介契約との違いは、自分で買主を見つけることが認められていないことです。
また、営業報告が1週間に1度と、専任媒介契約より頻度は多いです。

専属責任媒介契約のメリットは、専任媒介契約よりもさらに、物件宣伝をしっかりしてもらえることです。
営業報告の頻度の高さからも、わかるでしょう。
また、レインズ登録は、契約を結んだ日から5日以内に行う義務があります。
これらのことから、契約締結までよりいっそうスピーディーに進めるでしょう。

専属責任媒介契約のデメリットは、自分で買主を見つけられない、つまり直接取引が不可であることです。
自由度が専任媒介契約より低いです。

□メリット・デメリットを踏まえた上で専任媒介か一般媒介かを決断する基準をご紹介します！

「専任媒介と一般媒介について理解はしたけど、どちらにするか判断しかねる」という方は多いでしょう。
参考として決断の基準をいくつかご紹介します。
ここでは、専属専任媒介契約を除いた、専任媒介契約と一般媒介契約を比較していきます。
皆さんの事情や想いにあわせて、判断してみましょう。

まず、売却期間を厳密に決めている場合は、専任媒介契約がおすすめです。
上で述べた通り、一般媒介契約は営業費用を削減しがちで時間がかかることが多いです。
一方で、専任媒介契約の売却はそこまで時間がかからないでしょう。

次に、多くの買主に対してメリットが多い物件の場合は、一般媒介契約がおすすめでしょう。
「多くの買主に対してメリットが多い物件」とは、物件の立地がよい、利便性が高いというような特徴を持っている物件のことです。
立地の良さや高い利便性により、不動産への問い合わせが増えるので、不動産会社にとって利益があるためです。

そして、売却価格の満足度で選ぶ場合は、一般媒介契約がおすすめです。
一般媒介契約の方が売却できるまでに時間がかかります。
しかし、その分望む売却価格で購入してくれる買主が現れやすくなります。
時間がかかっても、売却希望価格に近づけたい方は、一般媒介契約が良いかもしれません。

また、売却する不動産の築年数が3年未満の場合は、専任媒介契約と大きく差をつけて一般媒介契約が選ばれやすいです。
築年数が3年以上10年未満の不動産も、かすかですがその傾向があります。
一方、築年数が10年を超えると、専任媒介契約と一般媒介契約の割 合がおよそ半分ずつです。

さらに、郊外の不動産を売却する場合は、専任媒介契約が選ばれやすいです。
郊外の方が、担当者の販売能力（営業力）を頼りにしていることが、わかるでしょう。
反対に、都市部の不動産を売却する場合は、一般媒介契約が選ばれやすいです。
専任媒介契約にするときは、その担当者に売却予定の不動産と似た案件の経験があるかを聞いてみましょう。

□不動産会社と契約するときのポイントとは？

不動産会社と契約するときは、どのようなことを意識すると良いのでしょうか。
意識しておくポイントを3点ご紹介します。

まずは、不動産会社の得意分野を意識しましょう。
会社のホームページから詳しい業務内容や想いを調べられるでしょう。
不動産会社を選ぶとき、相見積もりサイトの活用はあまりおすすめできません。
売却予想価格を単に数字で比較してしまうのは良くないからです。

次に、皆さんの希望を担当者に伝えることを意識しましょう。
仲介の担当者は、売主の希望を詳細に聞いておいた方が、具体的な売却プランが立てられます。
売却の希望時期や希望価格以外にも、気になることを質問したり伝えたりしましょう。
もしそれらの希望が叶わなくても、伝えた意見は尊重されるでしょう。

そして、専任媒介契約・一般媒介契約・専属専任媒介契約のいずれでも売却できなかったときに備えて、買取という選択肢があることを意識しておきましょう。
買取は、仲介と比較して売却価格は下がってしまいますが、不動産を手放す手段としては買取の方がおすすめです。
なぜなら、現金化までが早くて確実で、会社が買い取るため安心感があるためです。
選択肢を広く持ちながら、納得のいく不動産売却を進めましょう。

□まとめ

ここまで、不動産売却における契約の違いについてご紹介しました。
どちらの契約にもメリット・デメリットがあり、決めるのが難しいかと思います。
浜松市周辺で不動産売却に関するご質問やご相談がある方は、ぜひあららぎ不動産までお問い合わせください。
創業25年の信頼と実績をもとにサポートいたします。

お問い合わせ・査定依頼は

↓↓こちらから↓↓

ただいま買取キャンペーン中です♪

買取ご成約者様全員に

”10万円分”商品券を

プレゼント!!