2018/10/10(水)
ローンが残っている方へ｜不動産の買取は可能なのかを詳しくご紹介!
パートナーと離婚した場合、自分一人に一戸建ては広すぎるため、売却して一人で住むのに適した広さの部屋に住むことを考えますよね。
ただし、売却を考えている一戸建てのローンが残っている場合は、ちゃんと売れるのか心配になりますよね。
そこで今回は、ローンが残っている状態の一戸建ては売れるのかをご紹介していきます。
目次
□売却は可能なのか?
結論から言うと、売却は可能になります。
ただし、住宅ローンが残っている状態で売却をする際に重要になってくるのが抵当権です。
住宅ローンを組む際に、金融機関は購入する不動産を抵当権に設定します。
つまり、購入した不動産のローンを返済できなかった場合の担保になるという意味です。
これは返済できなかった際に、不動産を競売にかけることによって、融資した金額を回収するためです。
抵当権がついた状態で売却は可能ですが、返済ができていなければ、所有者の意思に関係なく競売にかけられます。
こういったことがあるため、抵当権付きの住宅を買う方はあまりいません。
基本的に売却するためには抵当権を抹消する必要があります。
以下では、抵当権を抹消する方法を紹介します。
□抵当権を抹消する方法
＊住宅ローンの完済
抵当権を抹消するための条件がローンの返済なので、抵当権を抹消するためには、この方法が一番手っ取り早いです。
＊買い替えローン
買い替えローンとは、いまお住まいの住宅ローンを次に購入する新居のローンに上乗せできるという方法です。
新居に住みながら、前に住んでいた家のローンと新居のローンを支払うことになります。
ただ、借入額が増えるため審査が厳しくなり、仮に融資が認められたとしても、しっかり返済できるか考えた上で行なってください。
買い替えローンの特徴として、融資条件によって現在の住宅ローンより低金利で借入れが可能になることがあります。
＊任意売却
任意売却とは、不動産の持ち主である債務者と金融機関が話し合い、競売ではなく通常に近い形で不動産を売却する方法です。
任意売却では、競売に比べ高い値段で売却できる可能性があります。
また競売では、売却時にローンの一括返済が求められますが、任意売却では金融機関と話し合うことで、債務者に配慮した無理のない返済方法を承認してくれる可能性があります。
話し合い次第では、月々の返済額が3万円以内に抑えられることが多いとされています。
また、販売方法も通常販売のため、競売より高い値段で売却できる可能性があります。
□ローンが残っている家を売却するときの注意点をご紹介！
ここからは、ローンが残っている家を売却するときの注意点を2つご紹介します。
1つ目は、現状を把握することです。
残っているローンの金額や、家がいくらで売れるのかを調べましょう。
残っているローンの金額を調べる方法はいくつかあります。
まずは、金融機関から発行される返済予定表を確認する方法です。
借り入れ内容や返済予定日、元金や利息などの内訳も確認できます。
次に、金融機関から郵送される残高証明書を確認する方法です。
ほとんどの金融機関は、10から11月中旬に年末のローン残高を証明する書類を郵送してくれます。
最後に、金融機関のウェブサイトを確認する方法です。
ウェブサイトで手軽に確認できる金融機関が増えてきているので、利用している金融機関はどうなのかを確認し、活用しましょう。
なお、家がいくらで売れるか調べる際に一括査定サイトや相見積もりサイトを利用するのはあまりおすすめできません。
たくさんの会社が査定すると、対応が悪かったり、あとのフォローの電話の対応が難しかったりするからです。
2つ目は、家を売却する際に発生する諸費用に注意することです。
支払いは発生しないと考えてしまうかもしれませんが、少なからず発生します。
例えば、不動産会社への仲介手数料や印紙税、登録免許税などです。
売却時の諸費用を合計すると、売却価格の5パーセントほどになります。
基本的にすべて現金での支払いになるので、手持ちの資金には余裕が必要です。
資金計画の中にしっかりと入れておきましょう。
□住宅ローン返済中の家を高く売却するコツを解説！
ここからは、住宅ローン返済中の家を高く売却する2つのコツを解説します。
1つ目は、写真にこだわることです。
家を購入する場合、ほとんどの方が内覧をします。
内覧を希望する方がたくさん来るほど、家を高く売却できる可能性が高くなるでしょう。
したがって、内覧者を増やすことは、売却を成功させるために非常に大切なことです。
内覧者を増やすために、内覧してみたいと思ってもらえるような広告をつくりましょう。
魅力的な写真をたくさん載せてアピールすると、相場より少し高い価格設定であっても、内覧者を集めやすいです。
不動産会社に撮ってもらうのではなく、自分で撮影することもおすすめです。
以下のポイントを意識して撮影すると、初心者でも簡単に魅力的な写真を撮れます。
・広角カメラ（簡易的な広角レンズでも可）を利用する
・室内は最低限の家具だけ配置する
・照明は暖色系ではなく、なるべく明るいタイプを使用する
・水周りの水アカや黒カビは確実に落としておく
・天井が入るように下から撮影する
・自然光が入る午前10時から11時に撮影する
2つ目は、価格交渉に慣れることです。
たくさんの内覧者が集まると、価格交渉をする機会も増えるでしょう。
しかし、価格交渉が苦手だと、せっかくの機会を活かしきれません。
そのため、価格交渉に慣れておくことが大切です。
難しそうに感じる価格交渉ですが、ある1つのことを徹底するだけで大丈夫です。
それは残りの返済額を下回る場合は、すべてお断りすることです。
内覧者が多い場合、きっと値引きなしで買いたい方が現れるでしょう。
値引きをしても良いですが、残りの返済額は絶対に下回らないように、慎重に交渉することをおすすめします。
□買い替えローンを利用するポイントをご紹介！
買い替えローンを利用する際に大切なことは、売買のタイミングです。
ここからは売り先行と買い先行の場合に分けて、買い替えローンを利用するポイントをご紹介します。
まずは、売り先行の場合です。
売り先行とは、マイホームを売ってから新居を購入することです。
売却代金をそのまま新居の購入資金に充てられるので、資金に見合った新居を探せるメリットがあります。
一方で、新居が決まるまでの仮住まいを準備する必要もあります。
買い替えローンを利用する場合は、その資金も上乗せした資金計画を立てましょう。
次に、買い先行の場合です。
買い先行とは、新居を購入してからマイホームを売ることです。
新居をじっくり検討しながら選べるメリットがあります。
一方で、ローンが重複してしまうほか、売却代金が予定額を下回り、資金計画が狂ってしまう可能性もあるため、良いところだけではありません。
そこで、不動産売却が思い通りにいかない場合への対策を2つご紹介します。
1つ目は、買い替え特約を設定することです。
買い替え特約とは、売却期限と売却価格の下限を決め、売却できなかった場合はその契約を白紙撤回するものです。
売買契約の際は手付金を支払いますが、契約後に買い手の都合で契約解除する場合、手付金は戻ってきません。
しかし、買い替え特約を交わしておけば、万が一の場合に手付金は戻ってきます。
2つ目は、買取保証制度を利用することです。
不動産仲介会社を通して売買する場合、一定期間が経っても不動産が売れない可能性があります。
その場合は買取保証制度を利用することで、売却する不動産を買い取ってもらえます。
ただし、すべての不動産会社で実施しているわけではないので注意しましょう。
なお、買取と仲介では現金化の早さと確実さ、そして不動産会社が直接買い取る安心感から、買取がおすすめです。
あららぎ不動産には、仲介と買取の良いところを合わせた「買取保証付仲介システム」があります。
仲介が良いけれど確実性も欲しいという方は、ぜひご検討ください。
□最後に
今回は、ローンが残っている状態の一戸建ては売れるのかについてご紹介しました。
浜松市周辺で、ローン返済が残っている状態での売却をお考えの方はぜひ、あららぎ不動産にお越しください。
人によってローンの返済状況は異なるため、対処法は変わってきます。
あららぎ不動産ではあなたに最適な対処法をご提案いたします。
ご自分に合った方法で家を売却して、新たな人生を歩み出しましょう。
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