2019/02/23(土)
浜松の不動産業者が解説！任意売却の仕組みや流れは？
家庭の事情やお仕事の都合で、どうしてもローンを返済するのが難しくなる方は少なくありません。
「すぐ競売にかけられて、追い出される。」とお考えの方も多いと思いますが、
任意売却という手もあることをご存じでしょうか？
任意売却を使えば、今の家にそのまま住み続けられる可能性も出てきます。
そこで今回は、任意売却の仕組みや流れを説明していきますので、参考にしていただけると幸いです。
目次
□任意売却って何？仕組みを解説
＊任意売却とは
ローンを払うのが難しく、不動産を売却しても完済できない場合に、債権者である金融機関の合意を得て不動産を売却するという方法です。
＊任意売却の仕組み
まず通常はローンを完済しなければ外れない抵当権を、仲介不動産業者の協力によって抹消してもらいます。
抵当権とは、何かあった時に家や土地を差し押さえる権利のことです。
そして、合意した価格で第三者に売却し、その代金を返済に当てます。
返済してもローンが残っている状態はオーバーローンと呼ばれ、返済義務は残り続けます。
一括返済できれば良いのですが、任意売却をする時点で、そのような経済力はありませんよね。
そこで、金融機関、仲介の不動産会社と話し合い、任意売却後の生活も考慮した返済額を毎月返していくことになるでしょう。
＊売却後も同じ家に住みたい！
また、任意売却後もリースバックを利用すれば、その家にそのまま住み続けられる可能性も有ります。
これは、買主と賃貸契約を結んで、家賃として住宅ローンを払う方法です。
持ち家ではなくなってしまいますが、引っ越しをする手間が省けます。
□任意売却の流れは？
＊不動産業者や税理士、弁護士に相談する
住宅ローンを滞納すると、まず債権者である金融機関から督促状等が届いたり、電話がかかってきたりします。
無視してしまう方も少なくありませんが、勝手に競売の手続きが進められてしまい、気づけば差し押えられていた、という状況になる可能性があります。
不動産業者や税理士、弁護士に相談することで、現状の段階を把握することが最初のステップです。
＊抵当権取消や不動産売却価格の交渉
次に、債権者との抵当権取消や不動産売却価格の交渉に入ります。
専門の不動産業者等に依頼し、債権者である金融機関の同意を得なければ任意売却はできません。
どのようにして残債を返済するのか、時期はいつか等も交渉されます。
もちろん、相談者の意見を確認しながらの調整となりますので、不可能な内容にはならないでしょう。
＊売買契約を結ぶ
最後に、不動産の販売活動をし、第三者と不動産の売買契約を結びます。
リースバックを利用したい方は、事前に相談するようにしましょう。
引っ越し先を決めて、月々の返済をしながら新たな生活を始める流れとなります。
□任意売却の相場
任意売却は競売と比較すると、市場価格に近い金額で家を売却できるとされています。
ただ、通常の売却とは条件が違うため、市場価格で売れるとは限りません。
家を任意売却する場合、市場価格の8〜9割程度の売却価格が目安です。
つまり、市場価格より1〜2割ほど低くなることが一般的です。
これは、買い手が見つからず、さらに売却価格が低い競売へ進むことを防ぐことが目的です。
一方、競売の場合では、市場価格の6〜7割程度の売却価格が目安です。
場合によっては半額程度になる場合もあり、ローンの返済資金が大きく減少してしまう可能性があります。
競売よりも売却価格が高いため、売却後にローン残債の返済が必要になった際も、競売より楽な点はメリットと言えます。
前述の通り、任意売却では市場価格よりやや低い価格に売却価格を設定するのが一般的です。
その背景には、任意売却が故の事情が存在します。
ここでは、相場よりも任意売却の売却価格が安くなる理由について紹介します。
＊任意売却に期限があるため
任意売却ができる期間は最大で1年程度が目安であり、期限を過ぎると競売にかけられます。
半年以上買い手が見つからない場合には、金融機関は少しでも債権回収の可能性を高めるために、競売への転換を求める場合が多いです。
そのため、任意売却は時間的余裕がなく、買い手を早急に見つけるためにも、売却価格の値下げが必要なのです。
＊現状のままで売却する必要があるため
通常売却では、ハウスクリーニングやリフォームなどで住宅の価値を高められます。
しかし、任意売却の場合には、それらの費用を捻出することが難しいケースが多いため、通常売却よりも売却価格が下がりやすい傾向にあります。
売却時の希望金額は、不動産会社と相談しながら売主が決められます。
しかし、以上のような事情から通常売却と同等の価格で売ることは難しいです。
契約成立が見込めないような値段であれば、債権者である金融機関に却下されてしまうこともあるでしょう。
自分で価格を決められる任意売却ですが、だからといってどんな価格でも通るというわけでもないので、まずは情報を集めることが必要です。
通常売却の市場価格を認識した上で、その相場を上限にして8割〜9割ほどの金額で折り合いをつけるケースが大半です。
□任意売却で残債が残った場合は？
任意売却で得た収入で、残債を一括返済できるとは限りません。
むしろ、全て完成できないケースがほとんどです。
その場合、残債の返済義務はどうなるのでしょうか。
結論から述べますと、任意売却でもローンを完済できなかったとしても、返済義務は消滅しません。
そのため、何らかの方法で差額分を支払う必要があります。
ただ、一括で返済が難しい場合には、返済スケジュールを立てて分割することも可能です。
また、返済スケジュールを組む権利は金融機関側にあるため、信頼関係を築いておく必要があります。
どうしても残債分の返済が難しい場合には、「自己破産」をして、債務処理をする必要があります。
自己破産とは、地方裁判所に申し立てを行い、裁判所から免責許可を受けることで債務が免除される制度です。
自己破産をすると原則として返済の義務がなくなりますが、以下のデメリットも存在します。
自己破産を利用することで、住所氏名が「官報」に掲載されたり、クレジットカードの作成ができなくなったり、特定の職業に就けなくなったりする可能性が考えられます。
その他にも制限される事柄はありますが、デメリットだけを過度に気にしすぎて多重債務に苦しむよりは、自己破産で生活再建を図ることも重要です。
しかし、安易に自己破産手続きに踏み切ることは慎むと良いでしょう。
□任意売却で失敗しないために
任意売却における成功とは、自分の希望する金額で家が売れることです。
逆に失敗とは、任意売却できずに競売にかけられてしまうケースのことです。
ここでは、任意売却を失敗せず、成功するためのポイントについて紹介します。
＊任意売却の準備を早く始めること
任意売却の特徴として、売却までのタイムリミットが決められていることが挙げられます。
そして、かつその期間が短いということです。
一定期間を過ぎてしまうと、競売にかけられてしまうため、準備は早めに始めておく必要があります。
また、あまりにも相場とかけ離れた価格で売却してしまうと、売れるまでに時間がかかってしまうため、適切な販売価格を知ることがポイントです。
そのため、事前に情報を集めておくと良いでしょう。
＊誠意のある対応で連帯保証人の同意をもらうこと
任意売却は、金融機関だけでなく、連帯保証人からも同意をもらわないと実行できません。
結果次第では、連帯保証人にも迷惑をかけてしまう可能性があるため、誠意のある対応で円満に同意をもらうことが大切です。
＊実績のある会社に依頼すること
任意売却のノウハウをしっかりと持っている会社に依頼することが重要です。
選定の指標は、「これまでに任意売却を成功した実績があるか」「政務整理に強い弁護士と提携しているか」などが挙げられます。
依頼する会社にお悩みの場合は、当社のような実績のある会社に依頼すると失敗も防げるでしょう。
浜松市周辺で、任意売却をご検討の方は、当社までぜひ一度お問合せください。
□最後に
任意売却の仕組みやその流れについて説明してきました。
ローンや引っ越し先について不安のある方は積極的に不動産業者等に相談するようにしましょう。
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