2019/03/11(月)
相続した不動産を売却する際の注意点とは？
「親族から不動産を相続したけれど、どう処理したらいいか分からない。」
このような悩みをお持ちの方は少なくありません。
身内に不幸があると、相続以外にも様々な書類を提出しなければなりませんし、喪に服して書類を書く気力もあまり出てきませんよね。
かといって、放置していても固定資産税等の税金がかかってきます。
ここでは、相続した不動産を売却するまでの流れや必要書類、注意点について紹介していきますので、どうすればよいか困っている方はぜひ参考にして下さい。
目次
□相続した不動産を売却するまでの流れとは？
＊相続の各手続きの期限
実は、相続の手続きには期限があります。
相続してから3ヶ月以内に遺言書の有無や遺産などを確認し、相続するかしないかを判断する必要があるのです。
以下では相続した不動産を売却するまでの期限や流れをご紹介します。
相続の各手続きの期限は以下の通りです。
相続放棄：相続開始を知った日から3ヶ月以内
限定承認：相続開始を知った日から3ヶ月以内
準確定申告：相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内
相続税の申告の納税：相続の開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
遺産分割協議：期限なし
相続した不動産を売却する際には家の名義変更を行う必要があります。
また、遺言書がある場合は遺言書に従って名義変更を行います。
一方で、遺言書がなく、特定の相続人に遺産を引き継ぎたい場合は遺産分割協議を行うことになります。
＊名義変更後から売却までの流れ
相続人が決まれば名義変更を行います。
名義変更後から売却までの流れは以下の通りです。
1.名義変更
2.価格査定
3.媒介契約の締結
4.売却活動の開始
5.買付証明書の受領
6.売買契約の締結
7.引越し、残金決済
8.確定申告
名義変更から引き渡しまでは6ヶ月程度かかります。
これはあくまで目安であり、多少前後することがあるため期間には余裕を持っておくと良いでしょう。
□相続した不動産の売却に必要な書類をご紹介！
相続した不動産を売却するためには、まず相続登記を行う必要があります。
相続登記では相続人に名義を変更することになります。
以下では、相続登記に必要な書類と不動産売却に必要な書類に分けて解説します。
＊相続登記に必要な書類
相続登記に必要な書類は以下の通りです。
・登記申請書
・被相続人の戸籍謄本
・被相続人の出生からの連続した戸籍
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
・相続人の最新の戸籍謄本
・相続人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書
登記申請書は申請するために自分で作成する必要があります。
登記申請書以外の書類はそれぞれの自治体で取得しましょう。
また、相続方法によって必要な書類が少し異なります。
例えば、遺産相続の場合は遺言書が必要になり、法定相続分で相続する場合は、相続関係説明図が必要になります。
他にも追加で必要な書類や不要な書類があるため、確認してみてください。
＊相続不動産の売却に必要な書類
ここでは戸建てと土地を売却する場合に必要な書類について解説します。
必要な書類が不足している場合は、不動産会社に相談しましょう。
事前に用意できるものと、用意できないものを確認しておくことをおすすめします。
戸建ての売却に必要な書類は以下の通りです。
・本人確認書類
・実印、印鑑証明書
・登記識別情報通知
・確定測量図、境界確認図
・固定資産税納税通知書
・固定資産評価証明書
この他にも間取りがわかる図面や書類、耐震診断報告書などがあれば用意しておきましょう。
また、土地の売却に必要な書類は以下の通りです。
・本人確認書類
・実印、印鑑証明書
・登記識別情報通知
・確定測量図、境界確認図
・固定資産納税通知書
・固定資産評価証明書
この他に、土地購入時の売買契約書や重要事項説明書があれば用意しておきましょう。
また、共有名義で相続して不動産を売却する場合は、共有者全員の実印や本人確認書類が必要になります。
また、立ち会いできない人がいる場合は、委任状も作成しなければなりません。
□相続した不動産を売却する際に利用できる特例について解説！
不動産を売却する際には多くの税金がかかります。
しかし、それらの税金のうち譲渡所得税には特例が存在し、納税額を軽減できるのです。
以下では、不動産を相続し、売却する際に利用できる特例をご紹介します。
1.3000万円の特別控除
相続した不動産を売却し得た利益について、特定の条件を満たせば最大3000万円税金を控除できるという制度です。
適用条件は非常に多いですが、そのうち主な条件を以下に示します。
・1981年5月31日より前に建てられた住宅であること
・相続する直前に、被相続人以外が居住していなかったこと
・相続した日から3年経過した年の12月31日までに売却したこと
・区分所有建物登記された建物ではないこと
この特例が適用されれば、課税譲渡所得金額から3000万円が差し引かれます。
しかし、他の特例と併用できないことに注意しましょう。
2.取得費加算の特例
取得費加算の特例は相続した不動産を3年以内に売却すると利用できます。
特例を利用するための条件は以下の3つです。
・相続等によって財産を得たものであること
・財産を相続するに当たって相続税が課税されたこと
・相続税の申告期限の翌日から3年以内に譲渡したこと
これらの条件を満たせば特例が適用され、収入金額から差し引かれる取得費の金額が大きくなります。
そのため、譲渡所得税額が抑えられるのです。
□亡くなった方の名義では売却できない
不動産を故人から相続しただけでは、名義は変わっていないということをご存じでしょうか？
不動産の所有権を公的に得るためには、法務局に登録されている登記情報を変更する必要があります。
複雑な書類が多く、作成 に手間がかかってしまうので、お金に余裕のある方は司法書士等に依頼すると効率的です。
□相続税と譲渡所得税に要注意
相続税には基礎控除という決まりがあり、基礎控除額以内なら相続税を払う必要が無くなります。基礎控除額の計算は、「3000万円＋600万円かける法定相続人数」です。
非常に大きい額のため、相続税の対象になる方はあまり多くありません。
相続税の支払いは相続後3年目の12月31日までが期限なので気をつけて下さい。
しかし相続した不動産を売却した際に、譲渡所得税を払わなければならない可能性は高いです。
これは、売却した金額が購入した際の金額よりも高く、利益がでた際に払う税金で、
「譲渡益＝売却代金－（取得費＋譲渡にかかった諸費用）－特別控除額」という式になります。
□相続の配分を明確にしておく
相続人が複数いる場合、相続した不動産の売却額の分配に関してのトラブルが起きがちです。
原則、遺言書が無い限り、配偶者は相続財産の半分、そしてその子供がもう半分を相続することができます。
遺言があれば、その遺言書に従って配分がなされますが、最低限の財産は法定通りに配分されます。
また、相続者同士で不動産売却に合意できているかも、トラブルを防ぐために大切です。
□相続した不動産の遺品に注意
相続不動産を売却するにあたって、家の中の遺品整理をしなければなりませんよね。
買取に出すならともかく、遺品の残っている不動産を購入したい方はいないからです。
最近では、メルカリ等のアプリで簡単に売却できるので、遺品はできるだけ残さないようにしましょう。
□最後に
相続した不動産を売却する前に知っておきたい注意点や売却までの流れなどについてまとめてきました。
相続不動産に発生する諸々の手続きから目を背け続けていると、思わぬ損をしてしまう可能性があります。
相続があった場合は買取を選択する人も多いのでおすすめです。
また、相見積もりサイトはきちんと対応してもらえないこともあるのであまりおすすめできません。
分からないこと等があれば、不動産会社に積極的に相談するようにしましょう。
浜松市周辺で何かお困りのことがございましたら、お気軽に当社までご相談ください。
お問い合わせ・査定依頼は
↓↓こちらから↓↓
ただいま買取キャンペーン中です♪
買取ご成約者様全員に
”10万円分”商品券を
プレゼント!!
