2018/11/11(日)
家を売る｜不動産売却と築年数の関係性について
「築年数が結構経っているけど家は売れるのかな」
このような悩みを抱えている方はいるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却と築年数の関係性についてご紹介します。
□古い家と築年数
「築年数が20年を経過した一戸建ては資産価値がない」というようなことを耳にしたことはありませんか？
築年数が20年というのは、すべての家に当てはまるわけではありません。
なぜなら、家の構造が「木造」「鉄筋コンクリート」のように種類があるからです。
種類別によって法律で耐用年数が決められています。
耐用年数とは、十分に使用可能な期間のことです。
木造の建物の耐用年数は22年です。
しかし、22年以上経ってもそこで生活している人はたくさんいます。
つまり、必ずしも耐用年数を超えた古い家に価値がないということではありません。
□土地に価値がある？
家を売るといっても、建物と土地の合計の価値がその家の価格となってきます。
そのため、建物を解体して買主が新しい家を建てるという考えを持っている方がいます。
売主が解体費用を売却価格から差し引くことによって、買主は得した気分になります。
売主の実質負担ということにはなります。
しかし、築年数の経った家を売るには賢い手段といえます。
このように土地自体が価値を持っているので、戦略的に売却を考えてみてはいかかでしょうか。
□古い家だからこそ注目するポイント
＊リフォームで思い通りに
リノベーションを行って、内装や外装がきれいになると再び物件としての注目を集め始めます。
また、最近ではDIYという自分の好きなように手直ししようということが流行しています。
日本の古き良き伝統のある家を買って、生活スペースを過ごしやすいように修正していく方もいます。
＊災害対策はしてあるか、欠損箇所はないか
築年数の経った家を土地としてではなく、建物として売りたい場合は災害対策や欠損箇所を点検する必要があります。
木造住宅の耐震基準は2000年に改定されていることもあり、耐震性能は売却時に重要となってきます。
また、欠損箇所については住宅鑑定士による診断をしてもらうことを検討してみてはいかがでしょうか。
□不動産による資産価値の違いについて
マンションや一戸建てなど、同じ不動産であっても築年数の資産価値には違いがあります。
以下では、不動産によってなぜ違いがあるのかを解説していきます。
まず、土地の価格に占める割合が違うためです。
マンションは一戸建てと比較すると、一戸あたりの土地の価格に占める割合が小さくなっています。
そのため、マンションの価格は減価償却していくたび、建物自体の割合が一戸建てよりも大きくなっているのです。
しかし、マンションは一戸建てと比較して、建物自体の強度が高く、管理次第では建物の価値が変わってきます。
次に、建築材高騰による影響です。
震災復興やオリンピック需要など、建築材が高騰することで資産価値にも違いが生じます。
この影響により、マンションの建築費用も上昇している傾向にあります。
マンションをつくる費用が上がれば、当然需要と供給の関係により、中古マンションの売却価格も上がっていくことが予想できるでしょう。
□築年数ごとの売却のポイントについて
売却を考える際、築年数ごとの違いを詳しく知っておけば、売却によりどの程度手元にお金が入るのかがわかりやすくなります。
同じ住宅であっても築年数により、売却時の条件は異なるため注意が必要です。
以下では、築年数の区分を4つに分け、売却時のポイントをご紹介していきます。
1つ目は、築10年未満の戸建て売却です。
築年数が10年未満の戸建て住宅の場合は、比較的高値で売りやすい傾向にあります。
売却によって、住み替えにかかる資金をある程度確保したいとお考えの方は、このタイミングでの売却がおすすめです。
また、築5年以内のような築浅住宅の場合には、さらに高値で売りやすいと言えるでしょう。
住み替えの資金をできるだけ多く確保したいとお考えの場合は、資産価値がまだ十分にある10年未満で売却することをおすすめします。
2つ目は、築15年の戸建て売却です。
戸建ての資産価値は、築年数10年で約半分にまで下がってしまいますが、築年数15年を過ぎると、資産価値が下がる割合が緩やかになります。
木造の戸建ての場合には、築年数15年で新築価格のおよそ20%まで下がります。
1995年に発生した阪神・淡路大震災や、2011年発生の東日本大震災など、日本では大規模な地震が頻発しています。
そのため、築年数が古い戸建てに対して、耐震性能を不安視する購入希望者も増えている傾向にあります。
木造住宅に対する耐震基準の見直しは、2000年に行われ、2000年6月1日以降に建築確認された戸建ては性能が良くなっていると言えます。
築年数10年未満の住宅よりは、売却価格は下がりやすいものの、ある程度の資金を確保することは可能でしょう。
また、下落率が緩やかになることから、資金を確保したいと考えている方だけでなく、焦って売却したくない方にもおすすめのタイミングです。
3つ目は、築20年の戸建て売却です。
先にご紹介した通り、築年数20年を超えると資産価値はほとんどない場合もありますが、全ての家に当てはまるわけではありません。
つまり、必ずしも売却できないわけではなく、資産価値自体が低かった場合にも、ある程度の価格で売れる可能性があります。
そのため、住宅が不要になった場合や住み替えを検討している場合には、築年数20年程度で売却するのがおすすめです。
また、住宅ローン控除といった税制優遇は、築年数が20年を超えると適用できなくなるので注意が必要です。
もし、この住宅ローン控除が終了している場合や、税金面でのメリットがなくなっている場合には、このタイミングでの売却がおすすめです。
4つ目は、築30年の戸建て売却です。
築年数が30年を超えた住宅に関しては、ほとんど建物としての価値はなくなっています。
また、価値が単純になくなっているだけでなく、その土地に古い家が建っていると認識されるため、売却する際に大きなマイナスポイントとなる可能性もあります。
築年数が30年を超えている場合は、解体して更地にした方が買い手がつくこともあるでしょう。
家が不要になって、土地の活用方法も特にない場合には、更地にして土地のみを売却することを検討されると良いでしょう。
□家を売却するべきタイミングについて
築年数によって、不動産が売れやすいかはかなり変わりますが、住宅需要が見込めるタイミングで売り出すことで、資産価値が落ちた家でも売れる可能性が上がります。
以下では、どのようなタイミングで売り出すべきなのかを解説します。
まずは、毎年2月から3月にかけてのタイミングです。
この時期は、春からの新生活に向け、不動産市場が最も活発になる住宅繁忙期です。
そのため、住宅の需要が普段よりも高くなっており、早期売却や高値で売却できる可能性も高まっています。
次に、周辺に新築住宅の需要がない時です。
日本においては、中古住宅よりも新築住宅を好む傾向にあります。
そのため、周辺に新築住宅がたくさんある場合には、売却のスピードが落ちたり、比較検討の対象とされ大幅に値引きを要求されたりすることがあります。
普段よりも安値で売却することになるだけでなく、売却活動が思うようにいかないことも考えられるでしょう。
つまり、売却を考えた際に周辺に新築分譲がないタイミングの方が、需要が高いと言えるのです。
□最後に
家を売る際に、築年数が心配といった方の悩みを解説するような情報をご紹介しました。
古い家でも、どこに価値を置くかを考えることで売れる可能性は多く出てきます。
記事の内容を参考にしていただけると幸いです。
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