中古マンションを高く売るコツを･･･｜不動産売却コラム｜浜松市で不動産売却・買取・査定なら浜松不動産買取センター

中古マンションを所有しているけど、売ってしまって引っ越したいと考えている方はいらっしゃいませんか？
売ると決まれば少しでも高く売りたいですよね。
中古マンションを高く売るにはコツがあります。
小さな工夫が売却額に大きく関わってくるので、ぜひ実践してみてください。

□マンションを売る流れについて

マンションを売却する流れは、8つのステップに分かれており、売却を完了するまでに3〜6ヶ月の期間がかかります。

まずは、マンション査定を依頼します。
マンション査定は、必ず査定額通りに売却できるわけではないので、正確な査定額かどうかを判断する必要があります。

次に、不動産会社を選びます。
査定を受けたら、売却活動のサポートを依頼する不動産会社を選びましょう。
特に決まりはありませんが、不動産会社は査定依頼をした不動産会社に依頼をするのがおすすめです。

当社では、買取のメリット・デメリットをわかるまで解説し、スピード実査定・買取を行っておりますので、売却をお考えの方はお気軽にご相談ください。

次に、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産売却支援を行うことを約束する契約のことで、3つの契約方法があります。
それぞれ、制限や売却状況を報告する頻度が異なっており、中でもおすすめの方法は専任媒介契約か専属専任媒介契約です。

次に、内覧対応を行います。
不動産会社と契約を結んだ後は、売却活動を開始し、購入希望者が現れたら内覧を行います。
内覧とは、購入を判断するために行う対応のことで、売主が屋内を案内したり周辺環境について紹介します。
売主が引っ越している場合は、不動産会社に鍵を預けて売主が立ち会わずに内覧を終えるケースもあります。
内覧時は、より良い印象を持ってもらうために部屋を掃除して綺麗に保っておきましょう。

次に、売買契約を結びます。
売却に出しているマンションの購入申し込みがあったら、売主と買主の間で引き渡し時期の交渉が行われます。
お互い満足のいく話し合いができたら、売買契約を結び、買主から手付金が支払われます。

次に、マンションを引き渡します。
売買契約の締結から引き渡し日までは1カ月〜3カ月程度なので、その間に引っ越しを済ませ、マンションを引き渡せる状態にしておきましょう。
通常、マンションの引き渡しと買主からの売却金の受け取りは同時に行われます。

あわせて、司法書士が同席のもと所有権移転手続きも行います。
なお、転居先が見つからないといった理由で決済完了と同時の引き渡しができない場合は、引き渡し猶予を設ける覚書を買主と交わすことをおすすめします。

最後に、確定申告を行います。
確定申告は、不動産売買を行った翌年の2〜3月に申告します。
申告していなければ、税金の控除措置を受けられないため、翌年の2月16日〜3月15日までに忘れずに行いましょう。
確定申告を行って損をすることはないので、いずれの場合でもマンションの売却を行った際には翌年に確定申告をすることをおすすめします。

確定申告を行い、課税対象となった場合は、金額によっては支払いを免除される場合があります。
ただし、売却によって儲けが出なかった場合でも特例を利用できる可能性があるので、確定申告時に必要書類を提出し控除を申請するべきかどうかを確認しておきましょう。翌年の2月16日〜3月15日までに行う必要があるので、忘れずに行いましょう。

□マンションを高く売るコツ
＊複数の不動産会社に査定を出してもらう
1つの不動産会社だけに査定をだしてもらうのでは、相場からかけ離れた金額を提示されても気づかない恐れがあります。
複数の会社に査定を出してもらって比較するようにしましょう。
また比較する際に注意すべきなのが、査定額の根拠です。
単純な査定額だけではなく、なぜその査定額になるのか詳しく根拠を示してくれている不動産会社や、過去の類似物件の買取実績などを示している不動産会社は信頼できると言っていいでしょう。

＊部屋を綺麗に広く見せる
売れる可能性を高くするには、買い手候補となる内覧者に部屋が綺麗で広々としているという印象を抱いてもらうことが大切です。
部屋を綺麗に掃除して、余計なものを置かないで広く見せましょう。
特に水回りはもっとも気にされるところなので、必ず綺麗に掃除しておきましょう。
長年の生活でできた頑固な汚れが取りにくいときは、専門のクリーニング業者に依頼するのもいいかもしれません。
大幅なリフォームの必要性は、査定額とリフォーム費用を照らし合わせて判断するといいでしょう。

＊臭いに気をつける
ペットを飼っている部屋だと、臭いがこびりついている可能性があります。
においは慣れてしまうと自分で気づきにくいので、消臭剤で臭いを消したり専門の業者に消臭作業をしてもらうようにしましょう。

＊時間的余裕をもって販売する
中古マンションを高く売るためにとても大事なのが時間的余裕をもって売ることです。
可能な期間が短いと希望とする額での買い手が見つからない可能性が高くなります。
自分の希望とする金額で買ってくれる人が見つかるまで待てるような、時間的な余裕を持っておくことが重要です。

＊売れる時期に売る
住宅関連の不動産がもっとも売れるのは春先です。
中古マンションも例外ではありません。
仕事の転勤など環境が大きく変わる春先は一番マンションの需要が高まります。
このもっともマンションの需要が高い春先に売り出すことによって、他の時期に売るよりも高く買ってもらえる可能性が高いです。

＊専任媒介または専属専任媒介で契約する

上述した通り、媒介契約を結ぶ際は専任媒介契約・専属専任媒介契約のどちらかで契約を結ぶことをおすすめします。
それぞれにメリットやデメリットが挙げられますが、この2種類の契約は売却が成立すれば確実に仲介手数料が手に入ります。
また、スムーズに高い価格でマンションを売却できるので、スムーズに進めたい方にもおすすめの方法です。

＊住宅ローンが残っている場合は銀行に連絡する

住宅ローンが残っている場合は、抵当権が設定されているので、抵当権をスムーズに抹消することがマンションを早く売るコツとして挙げられます。
売買契約でマンションの引き渡し日を決定し、引き渡し日には住宅ローンの残額を返済しましょう。

□中古マンションを高く売る際の注意点

中古マンションを売却するのはかなり難しく、価値は新築に比べてかなり低くなっています。
中古マンションを売却するのは難しいため、以下の注意点に気をつけましょう。

1つ目は、マンションの価値は築年数で決まることです。
マンションの査定は、さまざまな要素をスコアリング式で評価されて、最終的に価格を決定します。
評価する上で、最も影響するのは築年数で、築年数によるマンションの価値減少は戸建に比べて緩やかですが、だんだん価値は0に近づいていきます。
そのため、思い立ったらすぐに売り出すことをおすすめします。

2つ目は、不動産需要高騰の割に盛り上がりに欠けることです。
最近、中古マンションは売却しやすくなりましたが、首都圏の中古マンションの売買件数自体は、そこまで延びている印象がありません。

その理由として、投資家たちのリーマンショックの反省が挙げられます。
10年ほど前に投資ブームがおき、不労所得を目指す高所得者が次々に収益物件を購入しました。
当時も不動産投資の好機と言われていましたが、最終的にリーマンショックが原因で利益を失ってしまいました。

また、急激な少子高齢化などによる今後の価格減少予測も、そこまで中古マンションの売買が盛り上がっていない原因として挙げられます。

□まとめ
今回は中古マンションを高く売るためのコツを紹介しました。
1つ1つの項目はそれほど難しいことではないですが、複数の要素が集まることで金額に大きく影響します。
少しでも高く売りたいという方はぜひ参考にしてみてください。

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