2019/01/02(水)
中古のマンションを高く売るコツとは！浜松市の不動産業者が解説！
中古のマンションの売却をお考えの方はいませんか？
「できるだけ高く売りたい！」
「どうすれば高く売れるの？」
とお悩みの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回、浜松市の不動産業者が中古マンションを高く売るコツを紹介します。
□高く売るコツとは
✳︎時間に余裕を持つ
売却しなければいけない時期が決まっていて時間に余裕がない場合、望んでいた価格よりも安値で売却する可能性が高まります。
また、気持ちに余裕がないと冷静な判断ができず、安値で売ってしまうことがあります。
不動産会社もできるだけ安値で購入したいため、そのような気持ちが業者に伝わってしまうと、価格交渉がなかなかうまくいきません。
売却の際は、最低でも3ヶ月程度の余裕をもちましょう。
✳︎不動産選び
業者によって高く売れるかどうかは変動するので業者選びは非常に重要です。
優秀な業者を選ぶには、まず複数の不動産会社に査定を依頼した後、各社の査定額の根拠を説明してもらいましょう。
その際に、詳細に説明してくれる業者は信頼性が高いです。
根拠があいまいであるにもかかわらず査定額が高い場合は、契約後に査定額より価格を下げられることがあります。
また疑問や不安があるとき、担当の営業マンがしっかりと対応してくれるかどうかをチェックすることも良い業者選びのコツの1つです。
□注意点
査定とは立地や間取り、築年数などを客観的に見ることなので、ある程度の掃除は必要です。
その際、ハウスクリーニングをする必要はありませんが、水回りなどは汚れが目立つので、気になる方はハウスクリーニングをすると良いです。
また住宅ローンを完済していない方は、金融機関へ売却を知らせないといけないので、ご注意ください。
□中古マンションの売却の際にかかる費用
中古マンションを高く売るためには、売却の際にかかる費用を把握しておくことは大切です。
売却の際には、売却時に必ずかかる費用と翌年以降に必ずかかる費用の２つの種類があります。
それぞれの費用について、一緒に見ていきましょう。
売却時にかかる費用は、以下の4つです。
・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・一括繰上返済手数料
物件を売買する際には、買主と売主の間に立つ不動産会社に支払う「仲介手数料」が必要です。
手数料が発生するのは、売買が成立した時のみです。
不動産に関する相談だけでは発生しないので、ご安心ください。
支払いは、決済時にまとめて支払う方法と、契約時に半分支払い、決済時に残りを支払う方法があります。
支払う仲介手数料は、売買価格の3％の金額に6万円を足した金額です。
この計算式は支払う手数料の上限額を求めるための式で、必ずしも上限額どおりに支払うわけではありません。
「登記費用」とは、不動産の所有者が変わるために発生するさまざまな法的手続きにかかる費用です。
抵当権抹消登記と住所変更登記、これらの手続きの代行費用を、売主が負担します。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンの利用時にかかるもので、不動産1件につき1000円かかります。
住所変更登記とは、住み替えをするときに登記簿上の記録変更をする際にかかる費用で、1000円かかります。
これらの手続きは非常に難しいので、司法書士に代行してもらう方が多いです。
この際に、手続きの代行費用が1万円から3万円程度かかりまs。
「印紙税」とは、不動産の売買契約書に貼り付ける収入印紙のために支払う費用で、売買価格によって異なります。
例えば、売買費用が100万円超え500万円以下の場合は2000円、1000万円超え5000万円以下の場合は2万円です。
「一括繰上返済手数料」とは、住宅ローンを一括返済するときにかかる費用です。
不動産売却を検討する際は、住宅ローン残高が残っている抵当権付きの不動産は、とても売れにくいです。
そのため、住宅ローンが残っている時は、一括でローン残高を繰り越し返済しなければいけないのです。
借りている金融機関やローンの契約などによって、手数料は異なります。
金融機関に確認しましょう。
□中古マンション売却の流れ
中古マンションの売却は、以下のような流れで進みます。
・査定
・媒介契約の締結
・売却活動
・売買契約の締結
・引渡し
中古マンションだけでなく、不動産を売却する際には、不動産会社に価格査定を依頼して価値を判断してもらいます。
査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、自分の代わりに営業活動や購入希望者とのやり取りなど、売却活動を行ってもらうための契約です。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、これらのどれかを不動産会社と締結して本格的な売却活動がスタートします。
売却活動を通じて購入希望者が見つかったら、内覧をして詳細な情報を確認してもらいます。
買手が見つかったら、売買条件を交渉して、双方が納得できたら売買契約を締結します。
売買契約の締結をしたら決済を行い、買主にマンションの鍵やマンションの管理規約などの各種書類の引き渡しを行います。
以上が中古マンション売却の流れです。
□中古マンション売却の失敗例
中古マンションの売却を成功させるために、失敗例を知っておきましょう。
多くの方が失敗する原因は、時間的な要因、不動産会社選びの失敗、価格設定の失敗など、パターン化されていることが多いです。
売却時の参考にしてください。
1つ目は、マンション売却が得意でない不動産会社に依頼してしまったケースです。
スムーズにマンション売却を行うためには、不動産選びがとても重要です。
戸建住宅とマンションでは構造や管理方法が異なるので、戸建住宅の売却経験が豊富な不動産会社だからといって、マンション売却が得意とは限らないのです。
不動産会社は買主に対して、管理規約に基づいて重要事項説明を行います。
そのため、説明の前には、数々の調査が必要です。
マンションは不動産会社にとっても、一戸建てや土地の売却よりも確認事項が多く、専門 性が高いです。
マンション売却が得意でない不動産会社に依頼してしまうと、売却がスムーズに進まなくなるリスクがあります。
2つ目は、新生活までにマンションが売却できなかったケースです。
4月までの新生活に引っ越しをする予定で売却活動を進めていても、売出価格が相場よりも高いと、売却期間が延長してしまうことがあります。
築年数が古くて売れないケースなどもあるので、余裕をもって売却のスケジュールを立てましょう。
3つ目は、ローン残高が高すぎるケースです。
ローン残高を返済するために、売り出す価格を高めに設定して返済に充てようとする方もいらっしゃいますが、価格が高くなればなるほど買主を探すことは難しくなります。
4つ目は、手付金を使い込んだ後解約になってしまったケースです。
買主が決まると、購入の一時金として手付金を受け取ります。
このお金を使い込んでしまった結果、失敗してしまうという例です。
手付金は、万が一買主がローン審査に落ちた場合には返さなければいけません。
金銭的余裕がないと、トラブルのもとになってしまいます。
□最後に
中古マンションを高く売るコツを紹介しました。
これらのコツは素人でも簡単に行うことができます。
また「あららぎ不動産株式会社」は創業26年の信頼と実績があります。
浜松市周辺で、不動産のことに関して何かお困りのことがありましたら、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。
