2020/12/25(金)
不動産を共有名義で持つメリットとは？売却時の注意点も紹介します！
「不動産を共有名義で持った方が良いのか」
このような疑問を持っている方はいませんか。
共有名義の不動産にはメリットはありますが、売却時の手続きが多く、トラブルに発展しやすいとも言われているため注意が必要です。
そこで今回は、共有名義のメリットや売却時の注意点について紹介します。
□不動産の共有名義について
そもそも不動産の共有名義とは、不動産を複数人で所有することを指します。
その持分に明確な決まりはなく、当事者間で自由に決められます。
もともと共有であった不動産を相続する場合は、その持分通りに分けるとスムーズに進められるでしょう。
夫婦や資金援助をしてくれる親との間で共有名義とする、といったように購入時の状況で共有名義になることも珍しくありません。
以前までは世帯主の父が単独名義にする場合が多かったですが、共働きが盛んになり、最近は変わりました。
今後も夫婦の共有名義は増えていくでしょう。
＊単独名義との違いについて
単独名義とは1名のみが登記することで、その不動産を1名だけが保有している状態のことを指します。
共有名義は、自身の持分のみを保有しているので違いがあります。
ただし、持分のみを保有していても、使用割合が減るわけではありません。
例えば、父親単独名義の家に父親と長子が住んでいて、父親が亡くなり、長子が他の家に住んでいる兄弟と共有で相続したとします。
この場合において、長子は持分のみを保有していますが、引き続き家に住めます。
□メリットについて
続いては、共有名義にするメリットを2つ紹介します。
＊贈与税がかからない
共有名義にした場合、贈与税はかかりません。
子が4000万円、親が1000万円出して5000万円の家を購入した場合、親が5分の1の所有権を有し、贈与の対象からは外れます。
ただし、夫婦で共有名義にする場合は注意が必要です。
夫婦共働きで夫の収入は生活費、妻の収入は住宅資金に充てることもあるでしょう。
この場合、出資額が不明確になり、贈与税のトラブルに発展しやすいです。
トラブルを回避するには、頭金を作った方法や返済している人を明確にしましょう。
もし、夫婦の片方が収入を得られなくなった場合、収入を得ている方のみ返済していることになり、贈与税の対象になります。
共有登記を変更したい場合は、間違って登記した旨を申請しましょう。
＊複数の控除を受けられる
条件を満たしていれば、名義人それぞれが控除を受けられます。
控除の例としては、建物にかかる借入額に応じて所得税が返ってくる「住宅ローン控除」、家の売却時に利用できる「3000万円特別控除」などがあります。
条件が当てはまる方は利用すると良いでしょう。
□注意点について
最後は、共有名義の不動産を売却するときの注意点を、売却方法に分けて紹介します。
まずは、持分を売却する場合です。
不動産を共有している人の間で持分を売却する場合があります。
このとき、無償で持分を譲渡すると高額な贈与税の対象になるため注意しましょう。
たとえ不動産を利用していない場合でも、持分を売却するときには有償で行ってください。
また、第三者に売却を検討している方もいるでしょう。
この方法では、不動産全体を自由に使えないため、購入者はなかなか現れない傾向にあるため注意が必要です。
他の共有者と相談なしに行うと揉める可能性が高いため、合意を得てから売却しましょう。
次は、分筆して売却する場合です。
分筆とは、1つの土地を2つ以上に分割することを指します。
このときには、いくつかの費用が発生するため注意しましょう。
例としては、登記するときに発生する分筆登記費、土地測量の依頼で専門家に渡す代金、登録免許税などが挙げられます。
また、スムーズな売却が難しいことにも注意しましょう。
土地を分割すると、道路に面している部分とそうでない部分に分かれます。
道路に面していない場合、価値は非常に低くなり、なかなか売れません。
建物が建っている土地を分筆するときも、地上権や賃借権で保護されている場合は取り壊して自由に使えないため売却は難しいでしょう。
最後は、共有者全員の同意を得て売却する場合です。
共有名義の不動産を売却するときには全員の承諾が必要ですが、分配方法に注意しましょう。
分配が持分通りに行われていない場合、贈与とみなされ、贈与税の対象になります。
不動産の共有者の多くは親族です。
相続を繰り返すと共有名義の範囲が曖昧になり、トラブルに発展する可能性が高いです。
回避するためには、代表者を立ててから不動産を売却し、そこで得られた代金を分配すると良いでしょう。
代表者を立ててから売却する方法は「換価分割」と呼ばれますが、換価分割のときには遺産分割協議書にその旨を明記する必要があります。
これを行わない場合、贈与とみなされるため注意しましょう。
□まとめ
今回は不動産の共有名義と売却時の注意点を紹介しました。
贈与税がかからなかったり、複数の控除が受けられたりするといったメリットがあります。
しかし、適切な手続きを踏まないと贈与税が発生するため、注意して進めましょう。